ในปัจจุบันการทำธุรกิจอสังหา ฯ มักนิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยการซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่าให้กับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัย เนื่องจากสามารถทำได้ไม่ยาก เพราะผู้ลงทุนสามารถขอสินเชื่อกับทางธนาคาร โดยอาจจะใช้ทุนของตัวเองเพียงเล็กน้อย หรืออาจไม่ต้องใช้เลย และให้ผู้ที่ต้องการเช่าอยู่รับภาระในการจ่ายค่าเช่า ผู้ถือครองก็สามารถนำค่าเช่าไปผ่อนหนี้กับธนาคารแทนตนเองได้นั่นเอง ซึ่งเมื่อระยะเวลาผ่านไป ผู้ถือครองยังสามารถที่จะขายห้องชุดต่อให้กับผู้ที่สนใจเพื่อทำกำไรในส่วนต่างตรงนี้ได้อีก ซึ่งในการลงทุนประเภทนี้ หากนักลงทุนสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงพรีเซล (ช่วงที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ) ส่วนใหญ่จะได้เรทราคาที่ถูกกว่าซื้อภายหลังโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วอยู่มาก ทำให้เป็นจุดที่ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด แถมยังไม่ต้องเสียเงินก้อนใหญ่เนื่องจากสามารถผ่อนดาวน์ได้ นอกจากนี้ยังได้ส่วนลดหรือโปรโมชันของแถมอีกมากมาย แต่ ! ความเสี่ยงก็มีมากกว่าซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแน่นอน ซึ่งเรามาดูกันว่าควรจะระมัดระวังในจุดไหนบ้าง
4 ข้อที่ต้องระวังหากไม่อยากเจ๊งกับการทำธุรกิจอสังหา
-
การก่อสร้างโครงการเสร็จช้ากว่ากำหนดการณ์
หากมองถึงสถิติการก่อสร้างโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา เราจะทราบกันว่ามีโอกาสไม่บ่อยนักที่โครงการจะสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด แต่ถึงอย่างนั้นก็ควรจะระวังจุดนี้ด้วย เพราะหากมันเกิดขึ้นแล้วจะส่งผลให้การวางแผนในการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุนมีความล่าช้าไปด้วย รวมถึงปัญหาด้านอื่น ๆ อย่างเงินดาวน์ เงินผ่อนที่ต้องจมลงไปจนกว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้ หรือหากมองในมุมมองของการอยู่อาศัยจะยิ่งเป็นปัญหาหนักกว่า เพราะถ้าหากผู้ซื้อมีการวางแผนเตรียมพร้อมเข้ามาอยู่เรียบร้อยแล้ว ก็ต้องเดือดร้อนหาที่อยู่ใหม่ ซึ่งเสียทั้งเงินและเวลา แถมยังทำให้เสียโอกาสด้านอื่น ๆ ในชีวิตไปได้อีกด้วย
-
ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนกับที่คุยไว้ตอนแรก
หนึ่งในปัญหาสำคัญสำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จก็คือเรากำลังลงทุนกับสิ่งที่ยังมองไม่เห็น ถึงเราจะบอกว่าเราได้ทำการดูตัวอย่างแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่ทางโครงการได้ให้ข้อมูลไว้แล้ว แต่ถึงอย่างนั้นเมื่อทางโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วก็มีโอกาสที่แบบของอสังหาริมทรัพย์อาจผิดเพี้ยนไปจากเดิม ซึ่งจุดนี้จะมีผลต่อการปล่อยเช่าให้กับกลุ่มลูกค้าที่วางแผนไว้รวมถึงการอยู่อาศัยเองด้วย อย่างเช่น โครงสร้างหรือขนาดพื้นที่ที่อาจจะมากขึ้นหรือน้อยลง ก็จะส่งผลต่อค่าบำรุงรักษาส่วนกลางและภาษีถือครองอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ในการจอดรถ และในส่วนยิบย่อยอื่น ๆ อีก ทำให้เราต้องทำการตรวจสอบรายละเอียดสิ่งเหล่านี้ให้ดีว่าเหมือนกับที่ตกลงกันไว้ตอนแรกหรือไม่ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเอง รวมถึงการแก้ไขปัญหาได้ทันตั้งแต่เนิ่น ๆ
-
เกิดปัญหากู้ไม่ผ่านเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากการลงทุนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่โครงการกำลังยังสร้างไม่เสร็จนั้นมีวิธีขั้นตอนที่ไม่ซับซ้อน หลักฐานที่เป็นตัวกำหนดก็น้อย เพียงแค่ชำระเงินบางส่วนในการทำสัญญา และจ่ายเงินดาวน์จำนวนหนึ่งก็สามารถทำได้โดยไม่กระทบต่อผู้ทำสัญญามาก เรียกง่าย ๆ ว่าสบายตัว ซึ่งจุดนี้เป็นจุดบอดที่ทำให้ผู้ลงทุนอาจจะประมาท หรือคาดการณ์วางแผนผิดไป เพราะหลังจากการก่อสร้างโครงการเสร็จผู้ลงทุนต้องชำระเงินเต็มเป็นก้อนใหญ่ทั้งหมด และโดยปกติจะทำธุรกรรมผ่านธนาคาร ตรงนี้หากผู้ซื้อวางแผนการเงินของตัวเองไม่ดี เช่น มีเงินในเวลานั้นไม่มากพอ หรือยังเคลียร์หนี้ที่มีอยู่ไม่หมด ส่งผลให้เครดิตหรือสถานะทางการเงินไม่ผ่านตามเกณฑ์ที่กำหนด ทางธนาคารก็อาจประเมิณให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ผ่านทำให้ไม่สามารถกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาที่ตกลงไว้ได้ หากเราไม่สามารถขายดาวน์ หรือขายใบจองได้ก็จะทำให้เสียค่าใช้จ่ายที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้ทั้งหมด ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้งจากนักลงทุนที่ต้องการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ๆ พร้อมกันโดยเกินกำลังของตัวเอง
-
ธุรกิจอสังหาฯ มีปัญหาจนสร้างโครงการไม่เสร็จ
อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเริ่มก่อสร้าง หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้างย่อมมีโอกาสในการก่อสร้างไม่เสร็จหากโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมียอดจอง หรือยอดผ่อนดาวน์ไม่ถึงเป้าหมายที่กำหนดไว้ในการก่อสร้าง ส่งผลให้ทางผู้ให้บริการธนาคารไม่อนุมัติวงเงินกู้ให้กับผู้พัฒนาโครงการในการก่อสร้าง ทำให้การมองหาโครงการภายใต้แบรนด์ผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ มีผลงานประสบความสำเร็จมามาก ย่อมลดความเสี่ยงให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตรงจุดนี้ได้ นอกจากนี้ผู้ลงทุนเองก็ควรศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างเช่น ทำเล หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ รอบ ๆ พื้นที่โครงการ เพราะหากดูแล้วโครงการมีโอกาสเติบโต และทำกำไรในอนาคตสูง ผู้คนย่อมให้ความสนใจในการลงทุนมากขึ้น
แน่นอนว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ช่วงที่ทางโครงการยังก่อสร้างไม่เสร็จ (พรีเซล) ผู้ลงทุนย่อมได้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกลงมากกว่าปกติ เพราะโดยปกติแล้วสำหรับสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์หากเวลาผ่านไปย่อมมีมูลค่าที่สูงขึ้น แต่ก็ต้องระมัดระวังเรื่องความเสี่ยงที่อาจก่อให้เกิดความสูญเสียทั้งเงิน เวลา และโอกาสในชีวิตไป นักลงทุนต้องมีการวางแผน และศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนลงทุน สุดท้ายนี้พี่ ๆ สามารถติดตามบทความเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้จากทาง www.ploycrm.com ทุกอาทิตย์ค่า
งานอสังหาฯทุกอย่างต้องเร็วจะโครงการเล็กหรือใหญ่ก็ใช้ PLOY ช่วยจัดการงานขายได้ที่เดียวจบ
