จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่เมื่อต้นปี 2021 ที่ผ่านมาอาจเป็นแรงกดดันที่ทำให้รัฐบาลต้องมีการวางแผนให้ความช่วยเหลือแก่ภาคเอกชนและประชาชน ซึ่งทำให้มีการยึดอายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาแนวราบ – ดิ่ง ประเภทบ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม โดยการปรับลดอัตราค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่โดยปกติ 2% และการอัตราการจดจำนอง 1% รวมทั้งหมด 3% เหลือเพียงอัตรา 0.01% เท่านั้น
ตัวอย่าง หากอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์หรือจดจำนองมีมูลค่า 2,000,000 บาท ก็จะเสียค่าภาษีหรือค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ไป 200 บาทเท่านั้น (จากปกติ 60,000 บาท)
มาตรการของรัฐปรับเพดานให้กลุ่มอสังหาฯราคาเกิน 3 ล้าน
ใจความสำคัญจริง ๆ แล้วมันอยู่ตรงที่ข้อกำหนดของมาตรการของรัฐบาลในปี 2020 ที่มีการช่วยเหลือสำหรับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท เพราะในระดับเรทราคานี้มีปัญหายอดการปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แอบหวังว่าในปี 2021 นี้ทางรัฐจะปรับเพดานช่วยเหลือสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเกิน 3 ล้านด้วยเพื่อกระตุ้นให้กับกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางไปจนถึงบน
วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นกยกสมาคมอาคารชุดไทย ได้มีการแชร์ไอเดีย และเปลี่ยนความคิดเห็นให้ทางภาครัฐต่ออายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกินสามล้านไปจนถึงสิ้นปีนี้ (31 ธันวาคม 2021)
วสันต์ เคียงศิริ ได้กล่าวไว้ว่า ถ้าทางภาครัฐควรปรับเพดานการช่วยเหลืออสังหาริมทรัพย์จากมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านเป็น 5 ล้าน เพราะจะสามารถช่วยผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมได้ถึง 80% โดยมาตรการลดอัตราค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านพักอาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทจะเป็นการช่วยเหลือผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยไปจนถึงปานกลางให้สามารถซื้ออสังหาริมแนวราบ-ดิ่ง เพื่ออยู่อาศัยได้ ซึ่งก็เป็นจุดประสงค์หนึ่ง แต่สำหรับจุดประสงค์ที่ทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอไปมีจุดประสงค์เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยที่เป็นส่วนใหญ่กว่าเนื่องจากอัตราส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้าน จะมีเพียง 40% หากปรับขึ้นไปเป็น 5 ล้าน ก็จะมีสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ถึง 80% เลยทีเดียว เนื่องจากในสถานการณ์เช่นนี้ควรจะกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อออกมาใช้เงิน เพราะกลุ่มนี้จะมีปัญหาในการขอสินเชื่อน้อย มีโอกาสที่ทางธนาคารจะประเมินให้ผ่านสูงกว่า ดังนั้นจึงควรให้มาตรการครอบคลุมในทุกระดับเพื่อให้เกิดผลลัพธ์ที่มากกว่า
ความคิดเห็นจากคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ได้กล่าวว่า รัฐบาลต้องมีการ PR มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองให้ประชาชนได้ทราบอย่างทั่วถึงเพื่อกระตุ้นความต้องการ ซึ่งจากผลลัพธ์ของการใช้มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไปในปี 2020 พบว่าสามารถกระตุ้นยอดขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมไปได้เพียง 4-7 % เนื่องจากสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านมีสัดส่วนที่น้อยเพียง 25-30% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
หากภาครัฐสามารถขยับเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ไปได้ถึง 5,000,000 บาท อาจช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์จากวิกฤติเช่นนี้ไปได้เกินครึ่งของตลาดโดยรวม เนื่องจากอสังหาฯ แนวราบ-ดิ่ง ที่มีมูลค่าถึง 5 ล้านบาท มีสัดส่วนที่น่าสนใจ เนื่องจากสถิติการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีทิศทางที่ดีในปี 2020
เราจะสังเกตุเห็นได้ว่าการใช้มาตรการช่วยเหลือประชาชนในการลดค่าโอน-จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านนั้น สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมไปได้ไม่มาก เพราะยอดการปฏิเสธสินเชื่อมีสูงกว่าการกู้สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 3-5 ล้านบาท นอกจากนี้กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคา 3 ล้านยังมีความเสี่ยงสูงจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย
ความคิดเห็นจากดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ กล่าวว่า รัฐบาลต้องปลดล็อกมาตรการ LTV และ วีซ่าของกลุ่มผู้บริโภคชาวต่างชาติ สำหรับปี 2021 นี้ทางรัฐบาลควรมีการพิจารณากลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่สูงกว่า 3 ล้าน โดยมีการเสนอให้สิทธิ์กับผู้ซื้อได้รับสิทธิ์ประโยชน์จากมาตรการเพียง 3 ล้านแรก เพราะมีการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่า นอกจากนี้ยังถือเป็นการสร้างกลุ่มลูกค้ารายใหม่ที่เข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดการซื้อ-ขายอสังหาฯ แนวราบ-ดิ่ง ที่มากขึ้น ส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการก่อสร้างใหม่รวมถึงมีการว่าจ้างงานที่มากขึ้นด้วย
สุดท้ายนี้สำหรับมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ หาก GDP ของประเทศไทยในปี 2021 นี้ มีอัตราการเติบโตเพียงเล็กน้อยในร้อยละ 2 ถึง 3 ก็คาดว่าจะส่งผลต่อการตัดสินใจต่อผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ไม่ต่างจากเดิม
จากข้อมูลให้การสัมภาษณ์ของผู้มีอิทธิพลต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามท่านผ่านทางประชาชาติธุรกิจ ก็เป็นการแลกเปลี่ยนมุมมองที่น่าสนใจ ส่วนสถานการณ์ประเทศไทยในปัจจุบันก็ยังไม่สามารถบอกได้ว่าจะจบลงเมื่อไร และหลังจากนี้ทางรัฐบาลจะมีการออกมาตรการช่วยเหลือผู้บริโภคและภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไรอีกบ้าง ทาง PLOY จะพยายามหาข้อมูลมาอัพเดทให้พี่ ๆ ได้ทราบกันอีกครั้งนะคะ พี่ ๆ สามารถติดตามข่าวสารและความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ www.ploycrm.com ทุกอาทิตย์จ้า
งานอสังหาฯทุกอย่างต้องเร็วจะโครงการเล็กหรือใหญ่ก็ใช้ PLOY ช่วยจัดการงานขายได้ที่เดียวจบ
